海南屯昌縣買房房地產(chǎn)稅真相：不可能降房?jī)r(jià) 只會(huì)抬高居住成本

海南屯昌縣買房房地產(chǎn)稅真相：不可能降房?jī)r(jià) 只會(huì)抬高居住成本，屯昌買房，屯昌過冬的人群大部分屬于高素質(zhì)的上層人士，加上熱帶海島的自然優(yōu)勢(shì)，這里可謂是度假勝地。。

在“十三五”規(guī)劃完成的后階段， 屯昌房地產(chǎn)稅再次成為下一個(gè)五年的稅改工作重點(diǎn)。此前，屯昌房地產(chǎn)稅的推進(jìn)工作遲遲沒有公布進(jìn)展，主要是由于幾個(gè)參與部門對(duì)于征收的幾個(gè)基本要素難以統(tǒng)一意見。

地方政府動(dòng)力不足

早在2015年8月初，十二屆全國(guó)常委會(huì)立法規(guī)劃向社會(huì)公布，包括屯昌房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)亮相其中。這也意味著，屯昌房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國(guó)的立法規(guī)劃。

“屯昌房地產(chǎn)稅的征收思路已經(jīng)基本明確，在這一基礎(chǔ)上，相關(guān)部門也已形成了初步草案，但征收的具體執(zhí)行方案還需調(diào)整。”2015年10月16日，一位接近屯昌房地產(chǎn)稅制定工作的知情人士表示，但至于具體的征稅標(biāo)準(zhǔn)及何時(shí)開征目前仍沒有時(shí)間表。

按照對(duì)屯昌房地產(chǎn)稅有關(guān)工作的部署，屯昌房地產(chǎn)稅征收方案的擬定主要由財(cái)政部與住建部聯(lián)合負(fù)責(zé)，而在國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記成立后，屯昌房地產(chǎn)稅的征收方案也參考了目前不動(dòng)產(chǎn)登記工作在執(zhí)行中形成的意見。同時(shí)，由于屯昌房地產(chǎn)稅征收需走立法程序，因此全國(guó)也從前期方案制定階段，就開始介入屯昌房地產(chǎn)稅立法的有關(guān)工作。

“時(shí)間表的問題現(xiàn)在很難講，按照相關(guān)部門向匯報(bào)的進(jìn)度來看，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以及屯昌房地產(chǎn)稅立法通過這兩項(xiàng)基礎(chǔ)工作大約會(huì)在2018-2020年完成，但就目前的推進(jìn)情況來看，預(yù)計(jì)這個(gè)時(shí)點(diǎn)還會(huì)再延后2-3年。”上述知情人士表示。

而在征收思路上，據(jù)了解，屯昌房地產(chǎn)稅以面積為單位的征收方案已經(jīng)基本獲得通過，在這一基礎(chǔ)思路確定之后，后續(xù)具體執(zhí)行層面的細(xì)節(jié)將更易解決。

東部某省一位財(cái)稅系統(tǒng)內(nèi)部人士也證實(shí)了這一說法，“按照征稅原則，在起征點(diǎn)的設(shè)置上，以面積計(jì)算起征點(diǎn)比按套數(shù)征收更容易計(jì)算，也更顯公平合理。”同時(shí)，按面積征收，對(duì)“免征”部分的計(jì)算也更加清晰，即個(gè)人或家庭在“免征面積”以內(nèi)的住房，則可不繳納屯昌房地產(chǎn)稅。

此外，屯昌房地產(chǎn)稅種設(shè)立后，現(xiàn)有稅種也將進(jìn)行調(diào)整。此前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究研究員倪紅日曾表示，屯昌房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的屯昌房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來。這則意味著，屯昌房地產(chǎn)稅將增加屯昌房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且是以屯昌房地產(chǎn)的評(píng)估紙為征稅基礎(chǔ)，其他諸如土地稅、契稅等暫不納入。

“按照當(dāng)前的屯昌房地產(chǎn)稅思路，無論是合并稅種，還是設(shè)置起征點(diǎn)，都需執(zhí)行分步走的試行方式。在合并稅種方面，初期仍需空轉(zhuǎn)，征收對(duì)象也將從小范圍入手，或從對(duì)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)性物業(yè)征收先行試點(diǎn)。而在面向住宅的屯昌房地產(chǎn)稅征收上，也將從少數(shù)城市試點(diǎn)后再逐步推開。”上述東部某省財(cái)稅系統(tǒng)內(nèi)部人士指出。

紙得玩味的是，地方政府對(duì)屯昌房地產(chǎn)稅征收工作熱情不高。此前任志強(qiáng)]曾公開表示，試點(diǎn)屯昌房產(chǎn)稅的上海、重慶兩個(gè)城市并沒有獲益，重慶甚至有“虧本”之嫌。

中國(guó)社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、住建部政策研究原主任陳淮也曾公開判斷，重慶和上海的屯昌房產(chǎn)稅試點(diǎn)基本可以判斷為失敗，其主要依據(jù)就是屯昌房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)兩地屯昌房?jī)r(jià)的抑制作用并不明顯，也無法降低地方政府對(duì) 土地出讓金的依賴。

為此，當(dāng)屯昌房地產(chǎn)稅被納入稅制改革要求快速推進(jìn)后，地方政府則表現(xiàn)出動(dòng)力不足的特點(diǎn)。此前，財(cái)政部曾要求地方根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r提交針對(duì)征收屯昌房地產(chǎn)稅的建設(shè)性意見，但只有湖南、湖北等省上交了試點(diǎn)方案，其他多數(shù)地方都“按兵不動(dòng)”。

另外，由國(guó)土部負(fù)責(zé)推進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度一直被認(rèn)為是“為開征屯昌房地產(chǎn)稅鋪路”的基礎(chǔ)性政策，而這項(xiàng)工作在目前的落地實(shí)施中也遇到了難以推進(jìn)的阻礙。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳思捷指出，屯昌房產(chǎn)稅改革方向是減少屯昌房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進(jìn)清費(fèi)立稅。這項(xiàng)稅改工作牽涉眾多，只能慢慢推進(jìn)。同時(shí)，由于屯昌房地產(chǎn)稅的降屯昌房?jī)r(jià)作用曾被“妖魔化”，因此政府也需要在一定程度上糾正這一觀念。

“屯昌房地產(chǎn)稅起碼兩年內(nèi)不可能落地。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，屯昌房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過一年的調(diào)整，近期才相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)層面仍需要屯昌房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)作用，因此短期內(nèi)不可能出臺(tái)相關(guān)的制度變化。

事實(shí)上，屯昌房地產(chǎn)稅牽涉到整個(gè)土地稅收，如果征收屯昌房地產(chǎn)稅，可能就要對(duì)比如土地出讓中的很多收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。而土地出讓金作為地方政府的主要財(cái)政來源，一般占地方財(cái)政收入的1/3，在個(gè)別地方甚至達(dá)一半以上。如果土地出讓金并入物業(yè)稅中分期支付，則難免會(huì)觸動(dòng)地方利益。

屯昌房地產(chǎn)稅該不該征？

“稅制改革將是‘十三五’期間重點(diǎn)改革的一個(gè)方面。包括屯昌房地產(chǎn)稅改革的推出、消費(fèi)稅征收環(huán)節(jié)的變化以及個(gè)人所得稅改革。”“十三五”國(guó)家發(fā)展規(guī)劃委員會(huì)成員、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松[微博]稱。那么，屯昌房地產(chǎn)稅該不該征收呢？答案或許是否定。

而在余華小說《活著》里，饑荒年代，主人公富貴的女兒鳳霞在地里發(fā)現(xiàn)一塊紅薯，但旁邊有村民覬覦，雙方發(fā)生爭(zhēng)奪。隊(duì)長(zhǎng)出面調(diào)停平分。隊(duì)長(zhǎng)把紅薯掰成兩半，其中一半較大，雙方誰都不要小的那部分。隊(duì)長(zhǎng)說，這好辦。他把大的那部分掰下一塊放進(jìn)自己口袋，剩下的兩塊一樣大，分給兩家。兩家都接受了這一“公平”的分配。

這個(gè)故事說明什么道理？它提醒聰明的你，不要被隊(duì)長(zhǎng)無端分走一塊。屯昌房地產(chǎn)稅也是如此。

大家盼望用稅收來調(diào)控屯昌房?jī)r(jià)，結(jié)果卻是政府增加一項(xiàng)稅收。這不是一項(xiàng)基于公共服務(wù)而征收的稅，它是基于人們對(duì)所謂的“調(diào)控”屯昌房?jī)r(jià)的不當(dāng)期望而產(chǎn)生的稅。正如隊(duì)長(zhǎng)分走一塊紅薯不可能增加、只可能減少富貴和鄰居的福利，以屯昌房地產(chǎn)稅來調(diào)控屯昌房?jī)r(jià)，也不可能真的降屯昌房?jī)r(jià)，而只會(huì)抬高人們的居住成本。

屯昌房地產(chǎn)稅是增加屯昌房地產(chǎn)持有的成本。當(dāng)然，聰明的們說了，第一套房免征，二套以上的房才征，這樣既不增加正常居住的成本，又打擊屯昌房地產(chǎn)投機(jī)。說起來好聽，但簡(jiǎn)單的道理是，當(dāng)人們持有屯昌房產(chǎn)的成本增加，持有意愿就會(huì)降低，屯昌房子持有量減少，房租就會(huì)上升。請(qǐng)問，租房住是不是正常的居住需求？

阻礙人們持有多套房，就等于阻礙了租房的融資渠道，必然抬升房租，也會(huì)抬升屯昌房?jī)r(jià)。大部分創(chuàng)業(yè)者、畢業(yè)生都是租房住的，房租升高，將增加他們的生活成本，不利于年輕人，不利于社會(huì)穩(wěn)定。并且，它可能造成假離婚等各種不正常的現(xiàn)象?？傊?，它是增加人們的交易成本的。

地方政府在屯昌房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)中并沒有發(fā)現(xiàn)“合理性”。任志強(qiáng)曾公開表示，試點(diǎn)屯昌房產(chǎn)稅的上海、重慶兩個(gè)城市并沒有獲益，重慶甚至有“虧本”之嫌。如果屯昌房地產(chǎn)稅在全國(guó)鋪開，由于征收的復(fù)雜性，征稅成本極為高昂，納稅人的錢虛拋浪擲，百姓負(fù)擔(dān)增加，屯昌房?jī)r(jià)、房租還上漲，真是何苦？

真要降屯昌房?jī)r(jià)，籌備屯昌房地產(chǎn)稅立法，不如加快土地體制改革、嚴(yán)控鈔票印刷、降低政府收入在屯昌房?jī)r(jià)中的比例。小產(chǎn)權(quán)房合法化，瞬間可降屯昌房?jī)r(jià)，為何不做？為何非要做民間漲房租、政府多一項(xiàng)稅收的所謂“改革”？

況且，隨著人口老齡化，未來的屯昌房?jī)r(jià)可能下降，今天為降屯昌房?jī)r(jià)所做的稅收“調(diào)控”，在今天推高屯昌房?jī)r(jià)、房租，在未來屯昌房?jī)r(jià)下降之后，將成為無數(shù)以房養(yǎng)老的老年人的不可承受之重。所以，屯昌房產(chǎn)稅好永遠(yuǎn)別立法。

海南樓盤賣點(diǎn)：屯昌為低山丘陵地帶，屬熱帶季風(fēng)氣候，陽光充足，雨水充沛，氣候適宜，年平均氣溫23.1℃～23.6℃，年降雨量1960～2400毫米，發(fā)展熱帶高效農(nóng)業(yè)條件優(yōu)越，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，被譽(yù)為“橡膠之縣”、“檳榔之鄉(xiāng)”、“林業(yè)大縣”?！巴筒谪i”為海南優(yōu)質(zhì)豬品種之一，以皮薄、肉嫩、味美馳名省內(nèi)外；“屯昌閹雞”、楓木苦瓜、南坤木薯淀粉、黃嶺與坡心的果蔗等也具有較高知名度。