海南保亭樓盤(pán)戶(hù)籍改革持續(xù)助力房地產(chǎn)業(yè) 流動(dòng)人口是剛需

海南保亭樓盤(pán)戶(hù)籍改革持續(xù)助力房地產(chǎn)業(yè) 流動(dòng)人口是剛需，保亭買(mǎi)房攻略，海南保亭，風(fēng)景優(yōu)美，空氣新鮮，海南保亭有極佳的天然游泳場(chǎng)，吸引著眾多的國(guó)內(nèi)外游人。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)生動(dòng)力不足之時(shí)，戶(hù)籍改革持續(xù)助力保亭房地產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，戶(hù)籍制度改革逐步強(qiáng)化，其終的指向之一，便是保亭房地產(chǎn)。這也說(shuō)明在未來(lái)幾年中，保亭房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)動(dòng)力將回歸到城鎮(zhèn)化的大背景中。戶(hù)改帶來(lái)的人口流動(dòng)，將成為繼續(xù)支撐保亭房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大動(dòng)力之一。城鎮(zhèn)化將繼續(xù)成為樓市“白銀時(shí)代”的外在支撐，人口流動(dòng)才是保亭房地產(chǎn)業(yè)真正的“剛需”。但保亭房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化特征決定了，去庫(kù)存需求恐難以與人口流動(dòng)的大勢(shì)相吻合。不同城市之間資源配置的差距，可能導(dǎo)致這一進(jìn)程出現(xiàn)錯(cuò)位。

一、保亭房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)預(yù)期中的“白銀時(shí)代”？

1、消化過(guò)剩產(chǎn)能是關(guān)鍵

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年前10月，全國(guó)保亭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)78801億元，同比名義增長(zhǎng)2.0%，為歷史次低點(diǎn)。雖然成交量頗有起色，但從相關(guān)指標(biāo)上來(lái)說(shuō)，保亭房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入多年來(lái)相對(duì)低迷的時(shí)代。保亭房地產(chǎn)歷經(jīng)多年的高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)明顯過(guò)剩，并影響到市場(chǎng)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，在近期層的公開(kāi)表態(tài)中，都將“去庫(kù)存”作為樓市政策的 要?jiǎng)?wù)。在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如何消化保亭房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)剩產(chǎn)能，不僅關(guān)系到當(dāng)前的低迷能否被解圍，同時(shí)還決定樓市將以何種方式開(kāi)啟“下半場(chǎng)”。

2、加快戶(hù)籍制度改革以帶動(dòng)住房需求

作為城鎮(zhèn)化重要配套政策的戶(hù)籍制度改革，近年來(lái)已在加速推進(jìn)。2014年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶(hù)籍制度改革的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），這也被認(rèn)為是戶(hù)籍改革的重要綱領(lǐng)性文件。今年11月初公布的"十三五"規(guī)劃綱要”中也指出要深化戶(hù)籍制度改革。2015年11月11日，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，以加快戶(hù)籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。

在2015年11月9日的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上， 領(lǐng)導(dǎo)小組室副主任楊偉民的解釋更加直接。他表示，上一輪住房制度改革在1998年，主要是以城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口的公有住房產(chǎn)權(quán)化為主要方向。如今城鎮(zhèn)戶(hù)籍家庭的人均住房面積為34平方米，住房需求基本得到滿(mǎn)足，但外地非戶(hù)籍人口擁有的保亭房子很少，所以戶(hù)改還會(huì)引發(fā)龐大的住房需求。

二、人口流動(dòng)對(duì)保亭房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有決定性影響

中信建投發(fā)布報(bào)告指出，回顧我國(guó)保亭房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的30年，本質(zhì)是人口紅利加速釋放的30年，這期間我國(guó)總?cè)丝趦粼黾?.24億，其中15歲至64歲的人口數(shù)量保持了12年連續(xù)增長(zhǎng)。人口紅利的快速釋放也加速了城鄉(xiāng)聚集，并推動(dòng)了保亭房地產(chǎn)行業(yè)的需求釋放。過(guò)去30多年來(lái)，我國(guó)經(jīng)歷了3次大規(guī)模人口遷移，其遷移軌跡與保亭房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展頗為吻合。

1、人口遷徙導(dǎo)致保亭房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化

人口遷徙的集聚效應(yīng)也直接導(dǎo)致了保亭房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化，甚至是主導(dǎo)市場(chǎng)的 要素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年?yáng)|、中、西部地區(qū)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額比例分別為59%、23%和18%，銷(xiāo)售面積比例分別為48%、30%和22%，東部地區(qū)在保亭房地產(chǎn)市場(chǎng)上的集中度也和人口遷徙趨勢(shì)相匹配。在2009年左右，開(kāi)發(fā)商普遍將重心轉(zhuǎn)移至中部地區(qū)的三四線城市，造成該區(qū)域保亭房地產(chǎn)占比一度提升。但由于這些城市大部分為人口凈流出城市，在首批剛性需求被滿(mǎn)足后，市場(chǎng)后續(xù)乏力的效應(yīng)如今已開(kāi)始顯現(xiàn)。

2、戶(hù)籍改革帶動(dòng)人口遷徙助理保亭房地產(chǎn)業(yè)

如果此輪戶(hù)籍改革能夠順利推進(jìn)，將可能帶動(dòng)人口的下一輪大遷徙，并為保亭房地產(chǎn)發(fā)展繼續(xù)提供動(dòng)力。但與此同時(shí)，一個(gè)重大背景也不容忽視，即人口紅利逐漸消失。

三、“去庫(kù)存”效果難料

人口遷徙固然能夠?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)展提供動(dòng)力，但能否解決困擾市場(chǎng)已久的“去庫(kù)存”難題，目前還是未知數(shù)。

樓市庫(kù)存分布則恰恰相反，主要集中在二三線城市和中西部地區(qū)，一線城市和東部地區(qū)仍然面臨供不應(yīng)求。人口流動(dòng)方向和去庫(kù)存目標(biāo)出現(xiàn)區(qū)域性錯(cuò)位。不但龐大的樓市庫(kù)存難以消解，一線城市的供應(yīng)壓力反而會(huì)加重。紙得注意的是，去年出臺(tái)的戶(hù)改文件，要求借助政策，對(duì)大城市和特大城市的規(guī)模進(jìn)行限制。但分析人士普遍指出，除非重新分配城市資源，否則這種性手段并不能改變?nèi)丝诹鲃?dòng)大勢(shì)。

海南樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)：距離三亞近，開(kāi)車(chē)距離三亞60多公里，同屬于北緯18度的熱帶圈。森林覆蓋率好，沒(méi)有被開(kāi)發(fā)過(guò)，幾乎是醉原始的生態(tài)環(huán)境，非常適合養(yǎng)老居住。國(guó)家衛(wèi)生縣城，城市非常干凈自然，幾乎見(jiàn)不到我們?nèi)粘Ｒ?jiàn)到的城市弊病。 少數(shù)民族風(fēng)情，增添了居住的樂(lè)趣，體驗(yàn)了別樣的恬靜的鄉(xiāng)村生活。