樂東縣養(yǎng)老這種房產過戶的方式最省錢，但也有風險，你看懂了嗎

樂東縣養(yǎng)老這種房產過戶的方式醉省錢，但也有風險，你看懂了嗎，樂東優(yōu)勢，樂東買房無小事，因為樂東買房的開支足足夠普通職工半輩子的工資，所以樂東買房時要注意的事項有很多~

樂東房產過戶通常有繼承、交易、贈與三種方式，但實際上，過戶還有一種特殊方式——樂東購房合同更名（內部轉名）。相對于其他方式，它花費的費用較少，但是要注意，樂東購房合同更名具有一定風險，它有哪些注意事項呢？下面來揭開它的神秘面紗。

★  樂東購房合同更名的原因  ★

樂東購房合同更名是指買受人希望變更樂東購房合同買受人，以達到過戶的目的。變更樂東購房合同買受人通常分為三種：增加、減少或者直接替換。

樂東購房合同更名通常是因為以下幾種需求：

1、樂東買房人貸款額度不足，增加買受人以補足貸款額度；事后再去掉其中一個買受人。

2、樂東買房人因為個人原因，需將樂東房產轉給他人，直接更改樂東購房人。

3、出于共同還款共同擁有產權的目的，在完成樂東購房合同后，需增加買受人。

★  什么情況樂東購房合同可以更名？  ★

①商品房買賣合同未拿到交易中心登記。這種情形下即是說合同未備案，那么樂東購房合同是可以進行更名的。

②商品房買賣合同已經拿到交易中心登記，但是該商品房未竣工驗收。在這種情形下也是有可能進行更名。

③商品房買賣合同已經拿到交易中心登記，而且該商品房已經竣工驗收。這種情形下則不能再對合同進行更名了。

*根據(jù)《關于做好穩(wěn)定住樂東房價格工作的意見》中的明確規(guī)定：“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，樂東房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)?！币虼?，合同備案后不能通過更名來進行交易。

★  樂東購房合同更名的流程  ★

①如果原商品房預購人與開發(fā)商僅簽訂了預購協(xié)議或樂東購房合同但尚未到樂東房產交易中心備案的，這種情況下“更名”程序比較簡單，原預購人僅需和開發(fā)商解除原預購協(xié)議或樂東購房合同與新樂東購房者另行簽訂預購協(xié)議或樂東購房合同即可；

②如果原商品房預購人簽訂的正式合同已由樂東房產交易中心登記備案，但是該商品房未竣工驗收，那么更改商品房預售合同的買受人，要到市有關單位開具未竣工檢查報告，并由開發(fā)商提交合同更名的原因，并將已經登記備案的合同撤銷，在新樂東購房者與開發(fā)商簽訂新的商品房預售合同后重新申請登記。

③雖然在商品房買賣合同已經拿到交易中心登記，而且該商品房已經竣工驗收這種情形下不能再對合同進行更名了。但是可以在產權證辦理出來后再以贈予的形式將產權證的名字改在更名人的名下，這實質上是一種樂東房產繼承了。

*從合同法角度理解，更名行為是本質上屬于合同主體變更，依據(jù)《合同法》第八十八條規(guī)定：“當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利義務一并轉讓給第三人”，因此辦理商品房更名首先應該取得開發(fā)商的同意和配合，并結合合同履行程度存在不同的差別。

★  樂東購房合同更名費用是多少  ★

目前到房管部門撤銷合同不收取費用，但在具體辦理過程中存在費用變化情況以房管局解釋為準。

樂東購房者需要進行更名，開發(fā)商都將收取更名手續(xù)費，這一收費雖然沒有政策依據(jù)，但基本上所有樓盤都是這樣做的，可以說是不成文的行規(guī)。

對于以下三種情況進行合同更名他們都將收取同樣的費用：

一是只交了定金；

二是簽了正式合同并付了首付款的；

三是簽了合同并已辦完按揭手續(xù)。

收取更名手續(xù)費基本上是一件非常普遍的現(xiàn)象，對此開發(fā)商也有自己的苦衷：

一、客戶資源無端損失。因為合同更名很容易，很多人就不會嚴肅對待這份合同。

二、防止少數(shù)“炒家”到處炒樂東房子。一個新項目即將開盤亮相，都有不少的人搶先來定購或者內部認購，這其中大部分是真實的樂東買房者，但也有小部公是來“炒”樂東房子。而“炒”家的介入會使一些開發(fā)商看不到真正的樂東房地產需求量，不能對新項目的客戶資源究竟有多少真正的客戶進行準確把握，這樣不利于樂東房地產市場的健康發(fā)展。

三、如果開發(fā)商不收取更名費，開發(fā)商沒有義務去為樂東購房者更名，因為實際上要辦理合同更名開發(fā)商要配合樂東購房者做大量的工作，而且那些辦了按揭的，開發(fā)商還將為每套房做擔保并向銀行交保證金。

四、不利于二手房市場的發(fā)展，開發(fā)商收取的更名費實際上遠遠低于二手房市場上的收費，但是更名實際上有點像做二手買賣，這樣會影響二手房市場。

五、防止內部銷售人員從中漁利，假如不收取更名費，已經樂東購房的樂東購房者就有可能私下勾兌售樓人員，給售樓人員一定的好處，要求售樓人員把樂東房子轉買給另外新的樂東購房者。

★  樂東購房合同更名的風險  ★

樂東購房合同更名很多時候被當成一種逃避交易稅費的樂東房地產交易方式。由于直接變更樂東購房合同在辦證時顯示的通常是一手房交易，不被征收20%的個稅。

但這種方式也存在下面幾種風險：

1、樂東購房合同更名需重新備案，會被重新審核，如被主管部門發(fā)現(xiàn)真實目的是完成交易，則會被拒。

2、如果完成更名和備案，在申領產權證明環(huán)節(jié)也有可能面臨被征稅的可能，此時風險主要在賣方。

3、如果任何一方反悔，合同就有可能被認定為是逃避稅費而無效。

此外，大部分城市都允許直系親屬之間的增加或者減少樂東購房合同姓名，但一般只有一次機會。這種情況也需要征得開發(fā)商同意，然后提交買受人自己、配偶及需變更者自己、配偶的身份證明和申請材料，并由開發(fā)商在線提交更名需求。醉后，房管部門審查后決定是否批準更名需求。

樂東樂東縣買房優(yōu)勢：樂東尖峰嶺國家森林公園位于海南島西南部，跨樂東、東方兩縣市，距三亞市90公里，環(huán)島高速依園而過。樂東四季如春，年平均溫度19℃，是天然大氧吧，其熱帶雨林景觀可與南美洲、非洲、亞洲的熱帶雨林媲美，還有十八座千米山峰如十八羅漢環(huán)抱著碧波蕩漾的天池，形成山中有湖，湖中有島的人間仙境，特別是清晨時分來到天池邊，飄渺而平靜的池面倒影著群山，十分迷人。