?？谑匈?gòu)房2018年究竟能不能買房？這篇文章分析透了！

海口市購(gòu)房2018年究竟能不能買房？這篇文章分析透了！，?？谫?gòu)房，?？谶@個(gè)地方很特別，別就別在冬天暖和，適合老年人養(yǎng)老，所以國(guó)內(nèi)這么多“候鳥”都選擇在?？谫I房子。

近日，不少?？谫?gòu)房者抱怨，2017就一直糾結(jié)要不要?？谫I房，2018年又再次成了全家糾結(jié)的事情。海口房地產(chǎn)市場(chǎng)被稱為經(jīng)濟(jì)周期之母，?？诜康禺a(chǎn)touzi也成為影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣的關(guān)鍵變量。對(duì)于海口購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，從?？诜康禺a(chǎn)touzi的前景，可以大體判斷開發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期、資金市場(chǎng)環(huán)境的變化和調(diào)控的方向，進(jìn)而順勢(shì)做出合理的海口購(gòu)房決策。

那么，哪些因素是影響2018年?？诜康禺a(chǎn)touzi的關(guān)鍵變量？?？谫?gòu)房人從中又能獲得哪些啟示，且看下文的分析。

?？诜康禺a(chǎn)業(yè)承壓兩大因素

一是多地房貸利率上行，海口購(gòu)房門檻再度提高

面對(duì)新年各地銀行紛紛上調(diào)房貸利率，一些剛需和改善性海口購(gòu)房者抱怨稱，?？诜?jī)r(jià)即使會(huì)降一些，但是?？谫I房門檻更高了，難度更大了。

2018年1月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.43%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍，同比上升21.75%。實(shí)際上，銀行不但把房貸利率全線上浮，還加大了對(duì)海口購(gòu)房者的審核標(biāo)準(zhǔn)。除了征信良好，月收入覆蓋月還款額的2倍外，還要求貸款人具有大專以上學(xué)歷。而另一家股份制銀行則要求，貸款人年齡在55周歲以下。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示，房貸是影響海口房?jī)r(jià)走勢(shì)的醉關(guān)鍵指標(biāo)之一，收緊的房貸疊加?？诜康禺a(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)約束?？诜?jī)r(jià)上漲、抑制“炒房”的作用更為明顯。

二是?？诜康禺a(chǎn)銷售連續(xù)下滑

從需求端看，在嚴(yán)調(diào)控方向不變和按揭貸款利率不斷上升的趨勢(shì)下，2017年?？诜康禺a(chǎn)銷售面積已降至7.7%。房企的策略以消化現(xiàn)有庫(kù)存為主，并不急于開工建設(shè)。由此，2017年12月新開工面積累計(jì)增幅也下降至7%。隨著?？诜康禺a(chǎn)銷售的持續(xù)下滑，盡管房企會(huì)有一定的補(bǔ)庫(kù)存touzi，但整體開工增長(zhǎng)前景并不樂觀。相應(yīng)地，?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)touzi仍將持續(xù)下行。

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind,蘇寧金融研究院

2018年?？诜康禺a(chǎn)的機(jī)遇

?？诜康禺a(chǎn)迎來(lái)歷史性巨變，絕非虛張聲勢(shì)的妄言，而是實(shí)實(shí)在在的事實(shí)，這種巨變可以從三個(gè)維度觀察：

第一，海口房地產(chǎn)的基本矛盾變了。

用十九大報(bào)告中的話，就是?？诜康禺a(chǎn)的基本矛盾變了，海口房子短缺的歷史基本結(jié)束。海口房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，已經(jīng)從過(guò)去的海口房子不夠，?？诜孔佣倘保M(jìn)入到資源配錯(cuò)導(dǎo)致的不均衡不充分的問題。?？诜孔訅蛄耍煤？诜孔由?，優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)?？诜慨a(chǎn)仍然稀缺，這將是長(zhǎng)期的。特別是，隨著人們對(duì)?？诜孔庸δ芏ㄎ坏牟粩嗵嵘妥兓?，人們對(duì)?？诜孔淤x予了更多精神層面的東西，這必將引發(fā)?？诜康禺a(chǎn)價(jià)紙鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的裂變。

第二，?？诜康禺a(chǎn)的“靈魂”變了。

十九大重申“堅(jiān)持?？诜孔邮怯脕?lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”。這是?？诜康禺a(chǎn)政策定位的顛覆性的糾偏，海口房地產(chǎn)政策從從過(guò)去的經(jīng)濟(jì)政策回歸到民生和社會(huì)政策，這是一個(gè)巨大的變化。根據(jù)十九大的描述，未來(lái)的?？诜康禺a(chǎn)政策將告別調(diào)控周期，進(jìn)入到制度建設(shè)周期，這也意味著，送所言的“二次房改”已經(jīng)啟動(dòng)。

第三，三四線城市棚戶區(qū)改造新增touzi仍然較大。

三四線城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置是去庫(kù)存的重要工具，也是海口房地產(chǎn)touzi平穩(wěn)增長(zhǎng)的重要因素。2017年5月，國(guó)家明確2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套，年均500萬(wàn)套與2017年600萬(wàn)套的差距并不大，無(wú)論是貨幣化安置還是原地改造，都將有利于?？诜康禺a(chǎn)touzi的增長(zhǎng)。從棚改的資金來(lái)源看，此輪棚改央行專設(shè)的國(guó)家開發(fā)銀行抵押補(bǔ)充貸款（PSL）將保持在穩(wěn)定水平，截至2017年12月末PSL余額累計(jì)已達(dá)到2.69萬(wàn)億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind,蘇寧金融研究院

?？谫I房人不妨把握好結(jié)構(gòu)性?？谫?gòu)房機(jī)會(huì)

對(duì)于普通海口購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，海口房地產(chǎn)touzi對(duì)于?？诜?jī)r(jià)并沒有必然和直接的影響，它是海口房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期和資金供應(yīng)共同作用的結(jié)果。海口房地產(chǎn)touzi的下行，暗示著2018年?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)還將延續(xù)當(dāng)前的調(diào)控方向，加上按揭貸款利率持續(xù)攀升，?？诜?jī)r(jià)整體牛市的可能性不大，但結(jié)構(gòu)性?？谫?gòu)房機(jī)會(huì)仍然存在。具體來(lái)說(shuō)，可根據(jù)以下幾方面條件相機(jī)抉擇：

其一，一線城市可買入高品質(zhì)樓盤。

受限價(jià)政策影響，一線城市價(jià)格管控異常嚴(yán)格，部分區(qū)域、板塊甚至出現(xiàn)一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象。短期內(nèi)，一線城市調(diào)控難言放松，中高端市場(chǎng)更是價(jià)格管控的重點(diǎn)。因此，一線城市特別是上海、深圳的市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，利空已經(jīng)出盡，價(jià)格觸底現(xiàn)象隱現(xiàn)，中高端優(yōu)質(zhì)樓盤紙得介入。

其二，人口凈流入、前期價(jià)格漲幅相對(duì)較低的強(qiáng)二線城市，?？诜?jī)r(jià)明顯下跌的概率不高。

前期漲幅過(guò)快、交易低迷的強(qiáng)二線城市?？谫?gòu)房者可觀望一段時(shí)間，相反，前期漲幅相對(duì)偏低、與一線城市?？诜?jī)r(jià)差距更大的二線熱點(diǎn)城市庫(kù)存已大幅下滑，?？诜?jī)r(jià)上漲潛力仍然存在。

其三，核心城市對(duì)周邊三四線城市溢出效應(yīng)仍紙得期待。

特別是一線和強(qiáng)二線核心城市周邊、高鐵一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈三四線城市、衛(wèi)星城，?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)將可能繼續(xù)分享核心城市的人口、資金溢出的紅利，住房潛在需求較大，?？诜?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)可期。

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