土拍火了?？谖骱０?限購(gòu)后土地市場(chǎng)為何趨熱？

海南XG后土地市場(chǎng)為何趨熱？西海岸樓面價(jià)因何破萬(wàn)，后續(xù)市場(chǎng)影響如何？高溢價(jià)拿地后是否面臨開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)壓力？房企又為何如此不遺余力？

2017年7月20日下午，海南地產(chǎn)圈一片沸騰，海口土拍市場(chǎng)硝煙四起。16家品牌房企競(jìng)拍，北辰23億拿下西海岸南片區(qū)5宗地塊共160畝，溢價(jià)率達(dá)142%，一舉刷新了?？跇敲鎯r(jià)記錄。一時(shí)間“地塊樓板價(jià)破萬(wàn)，未來(lái)售價(jià)將在2.5萬(wàn)以上”的說(shuō)法甚囂塵上……

北辰此次頻頻叫價(jià)，可謂勢(shì)在必得，XG后土地市場(chǎng)為何趨熱？西海岸樓面價(jià)因何破萬(wàn)，后續(xù)市場(chǎng)影響如何？高溢價(jià)拿地后是否面臨開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)壓力？房企又為何如此不遺余力？小編聚焦市場(chǎng)熱點(diǎn)，解析房企拿地背后邏輯。

市場(chǎng)行情好 土拍市場(chǎng)火

海南XG下的?？谕恋厥袌?chǎng)緣何火爆？看似意料之外，又在情理之中。泰達(dá)集團(tuán)海南公司副總經(jīng)理蔡園園告訴小編焦點(diǎn)海南站，土拍市場(chǎng)的火證明大家對(duì)未來(lái)市場(chǎng)有信心，泰達(dá)一直在關(guān)注西海岸片區(qū)的土地，目前海南公司的開(kāi)發(fā)進(jìn)程和銷(xiāo)售都不錯(cuò)，未來(lái)還會(huì)繼續(xù)關(guān)注西海岸土拍。

可以看出，2017年上半年 海南房地產(chǎn) 市場(chǎng)的“熱度”讓房企們嘗到了甜頭，房子好賣(mài)，繼續(xù)拿地開(kāi)發(fā)盈利是顯而易見(jiàn)的結(jié)果。海南錦誠(chéng)董事長(zhǎng)王路認(rèn)為，此次土拍市場(chǎng)的“火”有以下原因，上半年大部分房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，手中現(xiàn)金足夠；品牌房企為了擴(kuò)充市場(chǎng)，不斷布局，均有儲(chǔ)地的需求；二手地遺留問(wèn)題多，一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)招拍掛的地，市場(chǎng)便“熱”起來(lái)；房企對(duì)未來(lái)?？谏踔梁Ｄ系陌l(fā)展樂(lè)觀，拿地信心充足。

西海岸告別3、4字頭樓面價(jià)

任志強(qiáng)說(shuō)過(guò)，很多城市在限制住房?jī)r(jià)格的上漲，但卻從來(lái)沒(méi)有任何政策限制地價(jià)的上漲。地價(jià)上漲的速度還在持續(xù)，地價(jià)的上漲一定會(huì)影響到房?jī)r(jià)。2016年10月金隅大成拿地樓面價(jià)為3930元/平，今年4月雅居樂(lè)金沙灣片區(qū)拍地樓面價(jià)為3065元/平，緊接著6月華僑城在西海岸南片區(qū)拍下了2894元/平的樓面價(jià)，而此次地塊的樓面起拍價(jià)直接定到了4611元/平。

而拍出破萬(wàn)的樓面價(jià)出乎很多業(yè)內(nèi)人的意料，但也有開(kāi)發(fā)商對(duì)高樓板價(jià)未來(lái)房?jī)r(jià)飆高持懷疑態(tài)度，認(rèn)為未來(lái)兩到三年間預(yù) 期房 價(jià)與土拍價(jià)格脫節(jié)，產(chǎn)品未必能賣(mài)這么高的價(jià)格。破萬(wàn)的樓面價(jià)賣(mài)近3萬(wàn)以上才回本，但目前西海岸南片區(qū)的市政配套、入駐人口、剛性需求等方方面面均面臨一定壓力，房?jī)r(jià)亦會(huì)面臨壓力。

在蔡園園看來(lái)，160畝土地的價(jià)格給了市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商一個(gè)警鐘?！拔骱０稑敲鎯r(jià)不可能回到3-4千（西海岸土地本身是稀缺資源），房?jī)r(jià)相應(yīng)會(huì)漲，但未來(lái)漲到3萬(wàn)或3萬(wàn)5有難度?！?/p>

?？谖骱０?/p>

房?jī)r(jià)上升是健康現(xiàn)象，從另一方面證明區(qū)域的發(fā)展和價(jià)紙正在上升，房?jī)r(jià)過(guò)快上升就“危險(xiǎn)”。王路點(diǎn)評(píng)，大多數(shù)人習(xí)慣了?？诘牡蛢r(jià)格，實(shí)質(zhì)上按城市的角度來(lái)看， 海口房?jī)r(jià) 現(xiàn)在并未上升到中高位，相對(duì)于全國(guó)市中心城市的價(jià)格來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)不高。未來(lái)?？谑?/a>中心正常房?jī)r(jià)在1.8萬(wàn)到2萬(wàn)為合理水平，XG區(qū)針對(duì)的本地剛需市場(chǎng)，房?jī)r(jià)受城市居民收入影響，房?jī)r(jià)較“穩(wěn)”；而島外市場(chǎng)面對(duì)全國(guó)客戶(hù)，房?jī)r(jià)相對(duì)于剛需市場(chǎng)將有明顯上升空間。

北辰的信心對(duì)賭區(qū)域未來(lái)價(jià)紙

北辰地塊所在的西海岸南片區(qū)，目前已進(jìn)駐了寶龍、金隅大成、華僑城、金地等品牌房企，環(huán)球100·寶龍城主題樂(lè)園、美術(shù)館、海洋館等娛樂(lè)配套多集中于此片區(qū)，文化旅游氛圍濃厚。此外，地塊毗鄰五源河文體中心、海南省兒童醫(yī)院、五源河學(xué)校、遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)、海南國(guó)際會(huì)展中心、海秀快速路等密集的城市配套，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)院等生活配套相對(duì)完善，也為地塊本身增色不少，完善升級(jí)的配套，極大地提升了該片區(qū)的土地價(jià)紙。

紙得關(guān)注的是，西海岸南片區(qū)功能定位為西海岸新區(qū)的公共中心、文教與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和綠色、健康的城市住區(qū)及旅游度假型社區(qū)的綜合發(fā)展地區(qū)。隨著政府的關(guān)注和房企的進(jìn)駐，便捷交通和逐漸兌現(xiàn)的配套，西海岸已成為新海南人及海南本地人剛需置業(yè)的重要選擇。

小編認(rèn)為，隨著城市的擴(kuò)張?？趯⒊岸嘀行幕卑l(fā)展，西海岸的發(fā)展速度快于其他區(qū)域，未來(lái)將崛起成為?？诘摹靶轮行摹?。

將近百輪對(duì)決，歷史性的價(jià)格，一切數(shù)據(jù)都在表明，開(kāi)發(fā)商集體看好西海岸片區(qū)。北辰看準(zhǔn)西海岸南片區(qū)及整個(gè)片區(qū)的發(fā)展，所以在競(jìng)拍時(shí)相當(dāng)堅(jiān)決，以此拿地作為首次入駐?？诘牡谝徊?，是在對(duì)賭區(qū)域未來(lái)價(jià)紙。據(jù)悉，北辰未來(lái)將打造含精品住宅、商業(yè)、商務(wù)于一體的高端商住綜合體。

來(lái)自業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑 北辰已有策略？

調(diào)控政策收緊下企業(yè)高價(jià)拿地是否有風(fēng)險(xiǎn)，醉終要看企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的變現(xiàn)能力，要看北辰自身產(chǎn)品能力，營(yíng)銷(xiāo)能力。高地價(jià)下房企運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)是否有盈利空間，對(duì)于首次進(jìn)入海南市場(chǎng)的北辰，后續(xù)的產(chǎn)品打造、營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)也引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

“1萬(wàn)1的樓板價(jià)售價(jià)要近3萬(wàn)才有利潤(rùn)，那需要打造類(lèi)似金茂府、星河灣這樣的高端豪宅產(chǎn)品，以及粉絲號(hào)召力，而北辰高端物業(yè)產(chǎn)品匱乏，此外沒(méi)有較出名的行業(yè)案例，西海岸南片區(qū)目前配套兌現(xiàn)緩慢......北辰整個(gè)開(kāi)發(fā)體量?jī)H20萬(wàn)平，開(kāi)發(fā)周期短，若單獨(dú)開(kāi)發(fā)將面臨挑戰(zhàn)?！睒I(yè)內(nèi)人認(rèn)為，北辰的營(yíng)銷(xiāo)能力有待觀察。

也有業(yè)內(nèi)人士向小編焦點(diǎn)海南站透露，為了降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，北辰或在積極思考、尋求應(yīng)對(duì)策略，不排除將與周邊地塊房企進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)的可能，共享片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目商業(yè)及教育配套，以此降低樓面價(jià)，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

房企拿不到地更焦慮

海南的地價(jià)在上漲，但卻擋不住房企的拿地?zé)崆?，海南環(huán)境資源、優(yōu)質(zhì)住宅、養(yǎng)生度假生活方式的影響越來(lái)越突出，海南房地產(chǎn)剛性需求優(yōu)勢(shì)明顯，不少開(kāi)發(fā)商告訴小編焦點(diǎn)海南站，拿不到地更焦慮！王路分析，目前海南土地資產(chǎn)的價(jià)格仍處于低位，企業(yè)把資金往這邊做土地配置完全合理，十幾二十幾億在一線城市拿不到地，但在海南拿地可以面向全國(guó)市場(chǎng)。

這兩年海南房地產(chǎn)的分銷(xiāo)渠道、島外客戶(hù)已很成熟，島外購(gòu)房者對(duì)海南是“真愛(ài)”，只要有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)接，很容易把需求導(dǎo)進(jìn)來(lái)。在這種營(yíng)銷(xiāo)不是大問(wèn)題的背景下，企業(yè)拿地的決心更加強(qiáng)烈。但未來(lái)政府要思考如何應(yīng)對(duì)旺季的階段性上島流量。

海南的未來(lái)仍被看好 房企優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品推動(dòng)城市人居進(jìn)程

北辰地塊后續(xù)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)是否成為“贏家”，除了看企業(yè)良好的銷(xiāo)售策略和產(chǎn)品打造能力，還要看樓市未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。海南省政府官方數(shù)據(jù)顯示，今年6月末，海南商品房庫(kù)存已減少到3077萬(wàn)平方米，商品住宅去化期已從2015年末的45個(gè)月下降到11個(gè)月，市場(chǎng)行情向好也是房企熱衷touzi海南的主要原因。

無(wú)論市場(chǎng)如何變化，房企后期的操盤(pán)及運(yùn)作都將成為決勝的關(guān)鍵所在，房企的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)不僅是規(guī)模、成本、速度，還有營(yíng)運(yùn)能力競(jìng)爭(zhēng)、財(cái)務(wù)能力以及策劃和講故事的能力。

海南省官方明確，房地產(chǎn)業(yè)列為該省“十三五”發(fā)展的十二大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，但將全面提升產(chǎn)品品質(zhì)，重點(diǎn)發(fā)展高端住宅、旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與旅游、醫(yī)療、健康、文化、教育、商業(yè)等融合發(fā)展。

西海岸本身就匯集大批品質(zhì)住宅，未來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將逼迫房企必須做好產(chǎn)品應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，這是市場(chǎng)的要求。小編焦點(diǎn)海南站《走房探市》行動(dòng)在走訪海南各大項(xiàng)目中了解到，不少開(kāi)發(fā)商對(duì)自己的產(chǎn)品、資源有足夠的信心，品牌房企更有實(shí)力去競(jìng)爭(zhēng)。

春江水暖鴨先知，未來(lái)房企必然要不斷開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)、高質(zhì)量的人居產(chǎn)品，提高產(chǎn)品附加紙，而這將推進(jìn)海南房地產(chǎn)的向前發(fā)展，行業(yè)不斷更新進(jìn)步，健康發(fā)展。

?？谫I(mǎi)房優(yōu)勢(shì)：離開(kāi)重重霧霾的包圍圈，來(lái)到海南買(mǎi)房安居，這已然成為眾多內(nèi)地朋友來(lái)到海南居住的原因。優(yōu)越的自然環(huán)境，齊全的配套設(shè)施，人們的目光聚焦于省會(huì)?？凇Ｏ啾扔谙旅媸锌h，?？谝恢睘槿藗?cè)诤Ｄ习簿拥氖走x。